我的井源居？

vccn

开始关心井源居大约是三月份的事。
7 o5 w: g% J# q& R5 c1 `8 _* r/ I. e年岁渐大，想着要有个安身立命的所在，便想着要有一套房子。因为之前一直住在这个城市的东面，便把关注的重点放在东区。
去了融侨东区的售楼部，二千年的时候，曾经有一个机会本可以与汇诚握手的，但是错过了，但对他一直留着好印象。
融侨东区没有房子了，升级版东方水都剩下的也只有顶天立地的几套。
! D) C1 J" \$ M: y5 i失望而去，临出门时，小姐说：要么你等等，连江路的井源居要准备预约了。

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回家后用井源居在狗狗上搜了一下，看到下面这段文字：
( W6 |  |: c" o4 |9 \% H" \“今年9月6日，我们以1．76亿元总价，竞得连江路上原福兴医药有限公司62．52亩用地，并且命名“汇诚·井源居”。希望业主们的幸福生活如甘甜井泉，源源不断。我们有责任有义务在这里打造一个比汇诚·东方水都品质更高的楼盘，为福州城市营造再贡献自己的力量。 ”
这段网上的话应该是来自汇诚老总的某次访谈，看过后算是对井源居有了第一次的表层印象。

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之后的一段时间，我打了几次电话给东区的售楼部，均被告知还没有开始预约的消息。想想也是，这阵子为了买房，整天不是在网上看房，就是到实地踏盘，俨然也是个消息灵通人士了。那个井源居的工地，算来每天也都会经过一两次，也的确是没什么动静。

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就这样看啊看啊，等啊等啊，终于在五月前的三四天，在海都报上看到了它的第一份平面广告。
没想到的结果是：巨滥！
以汇诚的实力，实在很难想像会出那样的广告。不着边际，毫无特点，还有几个显而易见的Bug，不知道委托的是哪家广告公司。
几欲吐血，顶着房价飞涨的危险，提心吊胆的等了一个多月，或者我对这个项目寄予的希望过高了吧。　　

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马上去了东区的售楼部，果然有消息了。
6 t: c% J) ]: wPLMM说：五一开始预约，要早点去排队哦。
" g+ ]; o: A- |& O又问了下价格，说要到开盘才知道，现在只是预约。
我又问，能不能有个大概的价格啊？
: @- ]# B+ c" N* gMM说：均价4000到4200吧。
大惊！能卖到这么贵？
( D: d0 C7 r, J9 D, w“那块地买来就贵！”MM还是很坦诚的。

vccn

又去查资料，1.76亿、62.52亩，折算起来每亩281.51万。
& F1 j1 p2 F: g" g) I/ U或者以广告中所说的近十万平方的建筑面积来换算，那每平的地价就已经是1760元了。
福州的地真的这么值钱了吗？

vccn

这个问题很难回答，事实上福州也曾拍过更贵的地价。
; b9 O- m2 l" f$ {5 i! l但如果把竞拍当做一种风险投资，那么所拍的价格就不应该和房价直接挂钩。因为其实际价值可能超出竞拍价格，也可能远低于竞拍价格。就像树汤路那块著名的福州地王，据说每平大几千的地价，我就无法想像那家公司要怎么运作，起码这最近的一两年无法想像。

嘻嘻

我也定了，希望他能多打点折

vccn

因为买的地贵，所以盖出的房子也要卖高价。
" a( a0 U4 C/ b3 ^4 Q, f我不知道售楼MM的观点是不是代表汇诚的看法。
1 s4 }% }+ ^" T0 p- V我希望不是。
) N$ {* K; f; ?* G: b市场经济里，成本与价格有关，但不应直接决定价格。如果一个成功的企业还坚持着成本定价法这种落后定价策略，那是很可怕的事。

vccn

还是做个简单的比较吧。
2 ~- X1 \1 C4 d  X7 c最近的参照对象是隔壁的世纪东方。
& a5 K; q. {, p5 a. D" }- o0 s听说早期的时候卖2800，不过只是听人说的，并未实证，那时还没想要买房。
* a, a& j1 \# Q  ]# b! Z3 S1 g前几天去问的时候，已经是3500了，电梯顶楼复式。
因为根本就没想买复式，所以也没有去探MM的价格底线，常理说，低一两个点还是有可能的。
两家都在连江路西侧，世纪东方离福马路近些，井源居离福新路近些，很难说那家的位置更好。
) ]: K6 u% U/ L1 z$ k" V但要命的是井源居边上的加油站和高架桥。
着实恐怖！

vccn

当然，相近的地段也可以卖出不同的价格，事实上这很符合现代的营销观点。
$ M, n& f0 r2 a! X* `9 A2 p这种例子很多，汇诚的关系企业融侨就是这方面的成功典范。
但那需要真金白银的铺垫和卓越超前的视角。
8 J; M) X, H9 L$ O4 A或者是我的孤陋寡闻，至今我没有看到过汇诚这方面的例子。同期的融侨东区卖得比日出东方低，东方水都的价格也没有高过临近的蓝湾雅境甚至世纪金辉。
+ a+ v. T  K5 z2 s我想，汇诚的成功靠的不是走高端路线。

[ Last edited by vccn on 2005-5-9 at 15:03 ]

vccn

当然思路和策略也不会是僵固的，特别是在井源居高地价的压力下，或者变也就成为一种必然。
但是凡事都需要有个理由的。比如融侨的广告，感性也好，理性也好，它总有些让人动心的地方。反过来看井源居的宣传，除了温泉外，我看不出有什么能特别吸引人的地方，更不用说USP了。
" r2 l  _) `$ K3 ?当然，广告不等于实物。又或者井源居还有许多的卖点还没有充分展示。
那么，这样的仓促上阵是不是还有什么其他原因？

vccn

这点不得而知，也无意去探究。
5 T7 W9 i8 N0 b  S+ D我只是更关心凭什么井源居卖得比世纪东方贵那么多。

% |/ c0 `& J5 d如果传说的预约期4000到4200的均价属实，那后期的均价是不是要卖到4500到4800？
很显然，以井源居10万平方的体量，在连江路，在目前的大政策条件下，要想卖出这样的高价格不是很容易的事。
那么会是高开低走的市场撇取策略吗？
9 J, d6 c& p* m& P* l或者只是摸摸石头再过河？
7 O* X; {1 G+ ^! q" Y: X
2 C( X& X$ A6 y; N3 w好像都不好理解。

vccn

凭着对融侨的东区的喜爱，爱屋及乌，五一那天我还是去缴了两万块。
# X0 `4 k5 z! A6 s7 Y0 k$ b事后，和一位做地产策划的朋友说起这件事。他听过后，只说了一句话：你疯了啊？

( `, z; ]& L& P! ~& K" {! r. J我不知道自己是不是真的疯了，或者是情人眼里出西施吧。

+ q  s4 q1 e, ]我现在只是希望，在她长成待嫁时，她不会开出这么高的聘金，让我这样执著的追求者也落荒而逃。

vccn

写这段文字的时候，我也不知道自己是不是有些后悔了。

4 H9 P9 h$ i) N7 t: u& u/ j常理说这种价格应该还有其他更好的选择，起码说，如果是这种价格开盘根本就不怎么要预约，因为那时应该会有很多像自己这样的追求者可能退定，或者那时会有更多的选择余地。
9 ]0 c/ D1 _0 a4 q: G
事实上，这两天我路过井源居的时候，也的确没发现售楼房里有多热闹。

- L: K( ]* t4 P! Z! Q! N$ c' a# ^4 f[ Last edited by vccn on 2005-5-9 at 14:47 ]

嘻嘻

希望开盘的时候能定个比较合理的价格，比较低的折扣。

baidu

认购不过是KFS在试探均价4000的市场接受程度～但是每个房的具体价格还没出来，很多预订的人也是先订着再看。边上的世纪东方比井源居便宜很多，如果与我的心理价位高太多，我就不会买了。毕竟现在的国家宏观政策不一样了

燕十三

对喽，这就是KFS的炒作手段了：
7 C! E4 e' V3 n1、在没办法预售时就先搞出了认筹这一套，把价格抬到天价，使你有心理准备，并火力试探，等你钱交了预售证出来后，他就用各种手段逼你把认筹金转成定金，定金就基本退不了啦。我由于长期从事购买企业不动产，对他们伎俩见的多了，有的开发商还会专门找托儿和你抢认筹的第一顺位，在我火眼金睛明前一一现形。
2、在口径上一般售楼小姐都很统一，什么地价买来就贵啦，并且还装做爱理不理的样子，她们牛×个球，你们才是她们的衣食父母，大家要都不买了，她们靠每月那么点基本工资怎么活啊

燕十三

地价成本高就一定要房子贵？这是房地产行业最著名的悖论，房地产熊市时候怎么就没有开发商敢这么说？
" i! w' E5 Y* e# _  q) {现在福州房价处于一个非常复杂的阶段，开发商、中介机构都在极力制造房价仍将上涨的神话，但是受政策面影响空方市场日益强大，投机者也不敢轻易出手，且泡沫的存在必然有价值回归的需要。因此按照索罗斯的理论，现在决定福州房价的关键就在于广大的购买者了，人民，只有人民才是创造历史的动力，只要广大的购房者能够顶住压力，房价僵持越久将跌的越凶！

燕十三

并且我提醒路过的同志，这个板块，开发商的马甲很多哦！